Como comprar o vender un inmueble
Si piensas comprar o vender un inmueble, este artículo te ayudará a conocer los aspectos legales que debes tener en cuenta para una negociación exitosa.
Vender una propiedad es un proceso que demanda tiempo, dedicación, dinero y conocimiento.
Debes tener presente que esta transacción genera pago de impuestos, tanto para el comprador como para el vendedor.
Es recomendable realizar una valoración adecuada de su inmueble, tener toda la documentación en regla y disponible, y por supuesto preparar su inmueble para tomarle fotos y para las posibles visitas de personas interesadas.
Si eres el comprador, verifica que el vendedor tenga todos los documentos en regla.
Documentos legales
Pasemos a ver los documentos que necesitas para poder vender:
- Copia literal de partida registral: Solicite en Registros Públicos (SUNARP) una copia literal de su inmueble. Esta copia la va a requerir el comprador para constatar que el vendedor es el propietario del inmueble o está autorizado para venderlo.
- Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU): Estos formularios se entregan en la municipalidad en dónde está ubicado el inmueble. La hoja de resumen acredita que el vendedor está al día con el pago de tributos y el predio urbano enumera las características del inmueble. Debes revisar que la dirección del inmueble de la partida sea la misma que figura en la municipalidad, de lo contrario debes corregirlo antes de la venta.
- Pago de arbitrios: Para vender una propiedad debes estar al día en el pago de arbitrios hasta el mes de efectuada la venta, así que debes contar con el comprobante de pago. Los pagos de arbitrios se realizan en la municipalidad.
- Original del comprobante de pago del Impuesto Predial: Correspondiente al año en curso. De no tenerlo puede pedir una constancia de no adeudo en la municipalidad correspondiente.
- Si el propietario es una persona jurídica: copia de la partida registral de la empresa y copia de la vigencia de poderes del representante legal.
- CRI (Certificado Registral Inmobiliario): El Certificado Registral Inmobiliario, o CRI, es un documento emitido a través de los registros públicos de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) que garantiza la seguridad jurídica de un inmueble. Esta certificación registral toma la historia registrada de un inmueble durante los últimos 30 años.
Ten a mano, los recibos de luz y agua cancelados y el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, con esto tu comprador conocerá los usos que se le pueden dar a la propiedad.
Impuestos: al momento de una operación de compra venta de inmuebles, debes considerar el pago de impuestos:
- Impuesto a la renta: Este impuesto le corresponde al vendedor del inmueble, grava la ganancia obtenida en la venta del inmueble. Se aplica el 5% a la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición de la propiedad, es decir la diferencia entre el precio al que compraste y el precio al que estás vendiendo, que es tu ganancia se calcula el 5% y ese es el impuesto a pagar.
Existen casos en los que no se paga este impuesto a la renta, a saber:
- Cuando el inmueble fue adquirido antes del 1 de enero de 2004.
- Cuando es una compraventa de un inmueble ocupado como casa habitación del vendedor. Se considera casa habitación al inmueble que fue adquirido por lo menos 2 años antes y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
- Cuando la venta del inmueble se realiza a un precio de venta menor al costo de adquisición del mismo. Como no existe ganancia, no se genera impuesto a la renta.
- Cuando la ganancia de capital proveniente de la enajenación constituye renta de 3era categoría.
- Impuesto de la alcabala: Este impuesto le corresponde al comprador. Es el impuesto que corresponde al 3% del precio de venta y no puede ser menor al valor del autoevalúo reajustado por el índice de precios al por mayor.
Para el cálculo de la alcabala deberás primero expresar el precio del inmueble en soles, y a ello restar 10 UIT al valor de transferencia del inmueble y aplicarle el 3%.
Este impuesto se paga tras la firma de la minuta, como requisito para que la compraventa sea elevada a escritura pública, se debe cancelar en la Municipalidad del distrito en cuya jurisdicción se encuentra ubicado el inmueble y en Lima, a través del Servicio de Administración Tributaria (SAT).
Para finalizar la venta se elabora la Minuta de compra-venta, que es el contrato de compraventa. Este documento detalla la ubicación del inmueble, datos del vendedor y comprador, forma de pago, entre otros. Debe tener la firma de un abogado.
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